水滴创始人冯玉光:长租公寓未来将走向无人值守

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2018年10月20-21日,由博志成股份主办、中国建设报战略支持、全国智标委指导的2018“智慧+泛地产”产业生态峰会在北京隆重召开。与会的150余位房地产企业董事长、总经理以及企业高管团队莅临现场。本次峰会上十八位演讲嘉宾围绕智慧+泛地产进行了精彩而专业的演讲,对最新政策解读及趋势展望、战略路径及典型案例、行业政策及产业发展等业界焦点进行了交流和探讨。


本次峰会上,水滴创始人冯玉光围绕《科技赋能-无人值守长租公寓未来式》的主题展开精彩演讲。

水滴创始人 冯玉光


以下是演讲精彩内容:

   

十九大之后,长租公寓作为房地产长效机制的一部分,更重要的是迷茫。房地产开发商焦虑,对于长租公寓来说,开发商更多的是迷茫,我要不要干?为什么要干?为什么不干?怎么干?我们听到的都是租价比如此之低,不赚钱,有一大堆问题,国家不断把我们往外赶,可能是对这件事儿比较迷茫,这个行业的任何风吹草动,都成为一个传播很热的事件。

 

长租公寓起来是在2010年,为什么有这个东西?租房子这件事老早就有,当有一批聪明的二房东发现把房子装修的漂亮一点,对客户好一点,价格就能抬下去,这个时候再起的名字,叫公寓。2015年雷军投这个行业之前,叫青年公寓,叫白领公寓,还不叫长租公寓,是为了区别那些租房子,例如比较最早是我爱我家,那种房行模式。


大的背景消费升级,迁移一代愿意为自己吃得好、玩得好、穿得好、睡得好多付一些钱,他们愿意拿出自己税前收入的30%来付房租,到现在发现这是一个国际的经验,国际也是这样。13、14、15的时候,没有人研究这个行业的国际数据,这两年热了,有人来研究这些数据了。所以说长租公寓起来的本质原因是消费升级,政策的推动是属于火上浇油。

   

为什么这么迷茫?租价比如此之低,不赚钱,跟开发商比,太不好玩儿了。说不赚钱,租价比才2%。如果再有财务费用,不就亏了吗?财务概念是这样的,实际上长租公寓你们自己去做,毛利在30%左右,否则你们不会下手的,因为毛利在项目立项的时候就看得到,毛利是租价比是两个概念。


跟大家分享两个大的逻辑,第一租价比这个事儿国家怎么办?在座的各位甚至社会老百姓都知道租价比这么低,不能大规模来做,北京制定政策的这些智囊人就不知道吗?如果逻辑上不解决这个问题,就没有人进来玩儿,这个事儿就干不起来。租价比上面是一年的租金,某个单元的一年租金,一套房子、一栋楼都可以,下面是它的售价,要把这个比例提上去,就两个办法,要么让上面的数字变大,租金变大,要么把下面的数字变小,售价变小,价值变小。这两条路都不通,因为租金一涨,老百姓就会闹事。前一段也有一个事件,涨租金这件事因为长租公寓作的恶,你们抢房源。房价涨一开始是黑心的开发商,接着开发商和市场做高房价,现在知道了是一个货币现象。现在在长租公寓又发生,都是你们这帮企业瞎抢房子,抢完把租金涨上去了。为什么租金涨落一点点就成为一个社会事件?是民众对于居住诉求的敏感,上面不能涨,从国家来说也不可能涨,下面跌,这两天分享,敢跌吗?不敢跌,因为这么大的金融资产在里面。似乎是个死结,但是我们看到了智囊还是非常聪明的,最大的一个功能是非租转租。去看所有政策指向,把非住的地、非住的房转为可以住,原来非住类的地和房价格就不高,放到分母上的时候,这个比例一下子就上去了。上去之后能解决什么问题?解决金融产品创新的问题。


金融4月25号发了资产证券化的文件,也就是离真REITs一步之遥,现在只是说要有双SPV,要做通道,而且已经有新发的在筹划转为真正地REITs,但是租价比这么低是发行不出去的。在座各位可能在搞香港发过物业类的ABS,或者酒店类的ABS,这个都要求你保的,5%以上,当非住转住以后,就在6%以上了,项目如果选得好就在10%以上,可以把金融创新的产品引进来了。这是第一个从政策方向上解决租价比的问题,能够把整个资金盘活。房地产行业快速发展产生的背景就是不断的有金融创新,建行开始有了开发贷,建行又创设了个人按揭贷款,在2010年前后又做了夹层融资、非标融资、土地款融资,到今天房地产各个环节都有各种金融创新,所以这两天分享的快周转才能玩现金流。长租公寓的底层创新逻辑是通的。

 

接着就是怎么盈利的问题,长租公寓不仅周期长,而且投资回收期长。可能你的团队已经算过,如果房子包租,投资回收期在8年以上,装修回收期在6年,如果说自己建的,算一辈子,得70年才能收回来。在没有金融产品的情况下,这个生意是没办法做的,用钱赚钱,这个钱转不起来,周转率太低了。房地产五年前全行业上市公司是0.1%,现在大约是0.3%,行业周转率快起来了。一旦金融通了以后,我们投下的装修款、我们投下的建设款,可以通过ABS或者REITs,在一定条件下就快速回来了,而不是通过租金差赚来的钱回来,使我们有限的资本金能够快速的转着去赚钱,这时候就产生了盈利。看两年前上市公司的财报,房地产行业平均净利率不到8%!但是为什么这么赚钱?除了销售额大,我们用了财务杠杆,一般都放大到6-7倍,因为你赚钱,杠杆是往上撬的,所以放大了赚钱效应,就是用别人的钱来赚钱。当你亏损的时候,也是撬尾最大的。

 

今年看到踊跃进入这个行业的企业是国资国企,为什么是这样?我们在客户服务过程中开始没感觉,按理说国资国企决策慢,效率低,对高科技或者对技术是无诉求的,但恰恰他们快速做了决策,因为他们现在承担着这个使命,就是有任务,有指标在,所以决策了,马上就干了。这也是一个同名状,干长租公寓,政治上是正确的,经济上也是一个同名状。现在感受到了各级政府把相应的优惠政策都给了国企。



长租公寓里面最难的就是两件事,现在重资产,重运营,开发商说你不重,没有我这个重?但是没有金融工具的情况下就是极重的,必须得配金融工具。重运营,公寓是服务,服务变过来就要运营了,而运营从产品设计就开始了,因为在这个场景中要用到这些空间,用到这些设备、设施给客户服务,所以链条一下就拉长了,变成几百个节点了。

 

现在所有的金融产品的逻辑首先是抵押,看房地产是这样,其他工厂行业也是一样,有抵押。第二主体信用,你是央企吗?你是上市公司吗?核心就这两个大逻辑,其他都是补充手段。这是当前整个中国金融产品创设的大逻辑。长租公寓的逻辑非住转住,非住转住本身就是不值钱,一是流动性不好,甚至不让你流动,它的抵押价值就低,所以原来的金融产品配不上来,或者融资额度跟不上。同时这笔贷款真正地风险不在于这个房子值多少钱,而在于产生租金的能力。解决长租公寓行业的逻辑,金融逻辑都要变,如果像香港的银行给你做流动资金贷款的时候,不看你的报表,他看你的税单,看你的银行真实流水,这代表你制造业企业是否健康,一个公寓企业是否健康就看你的资金收和付的能力,特别是收租金,议价能力。重运营,现在所有的行业都在用机器和设备代替人,这就是技术,用一个技术来解决这些事情。当你用技术在管理你的公寓的时候就产生了很多数据,这些数据就等于把你的资产数字化了,数字化之后就可以可视化,可以被监控,可以展示。

 

为什么说无人值守是趋势?现在基本技术都做到让傻瓜都可以学习的程度,这样才能减低推广的成本。技术发展越来越深,不可能让我们都去了解大数据的底层逻辑,现在把工具做到了基本像平板一样,傻瓜式。无人可能是一个大的趋势。我们自己做长租公寓分析过,一个管家他们的工时是怎么分配的,电表的来源就来自于分析,我一分析,发现我的管家40%的时间在抄电表、收电费、收电费和目前催电费这几件事上,财务拉一下上格季度电费应收情况,一个季度亏了17万,人家都是赚钱的。我从软件集成到智能硬件,怎么能够解决这件事儿,就开始寻找解决方案,我们从软件做到智能硬件的集成,做到多品类,管理类的智能硬件,做到安防智能硬件,做到部分家居产品。比如预约带看、智能抄表、智能收费,催租、保修、资产盘点,这是部分场景。

 

租客找你,在微信号上就可以看房子,看完想看现实的房子,这时候就可以在网上预约看房。当他到房子附近,你不用去人,发一个智能密码给他,智能门锁就进去看了。他过来之后需要讲解,马桶间、阳台可以播放标准的话术。他看满意了,可以在手机直接跟你签合同,签完在手机端用微信、银行卡之前付款给你。这个时候系统给他发送密码,例如付了三个月的租金,三个月的押金,门锁密码三个月有效,他就住进来了,住进来以后也许会找你维修,也许找你打扫卫生,微信号上一提交就可以了,后台就分配给委托的第三方维修人员或者自己公司的维修师傅,他一样到现场收到一个进门的临时密码,修好,照片传上来,这个工单就解决掉了,这样一个简单的无人管理的公寓场景。


到底能给我们带来什么?


内控赋能,对于任何一个新业务,我们不知道它的标准化流程应该是什么。用了系统,系统全行业的经验做成软件,自动就会提醒你不用你去建这些内控系统,门锁、电表就监控掉了。房子没有租出去,电表不应该跑,门锁不应该有是使用记录,一旦有了,系统就弹出来了。这套房子如果一个月没租掉,长期没有租出去的就弹出来了。应收未收的租金也弹出来了。

 

安全,我们做了大量的安全场景,例如电表,我们经常说火来自于电,电表设置大电流的情况下会自动断电,三秒钟恢复,如果再大电流再断,三次之后就开不了了。也有硬件是专门管安全的,例如烟雾报警,燃起泄露报警,跟机器手联动,把窗推开,这些都可以做到智能化。

 

金融赋能,是开发商最关注的,目前金融创新正在往这条路上走,未来也许是这样,就像我们买证券投资基金一样,你买的可能是一家公司的品牌或者这个投资经理、基金经理,为什么这个经理你觉得他厉害?你会看他的历史业绩,你会看他一揽子的股票、债券的净值,看完这些就决定想不想住了。我们的系统基本能做到,用商业智能的技术,可以把系统里的数据展示出来。例如这栋楼过去的经营情况,不管用什么指标,可以展示出来,而且这些数据是三维。


  • 第一信息流,电子签约的信息,这是第三方认证的,无法造假;

  • 第二资金流,租客通过线上支付的租金的真实情况;

  • 第三人流,用了智能硬件会产生很多数据判断你是否居住在这些。


  • 这些数据下来以后,就可以把整个楼的租约资产数据化、可视化。未来不管是私募的LP,还是公募卖给市场上,他看到这些来决定他是否投资。未来长租公寓的金融创新逻辑在这里,而不是抵押了,APS把未来收益卖掉,REITs这栋楼是了,我如何监控你?我让我的同事们、下属们把租金抬上去,像在上市前把利润做高一模一样,过程中怎么监控你?所以我们预测,随着现在物联网技术的发展,特别是整个信息技术的发展,对租赁的管理会往大的方向去走,这我们叫金融赋能。

       

    在整个行业里,把多品类的硬件能够做稳定的,不签约,只有我们家,对玛索、定标这几家集成起来,让空间这个房子和人、租客、设备、门锁、电表产生关联关系,并能开发出应用场景的,我们叫多频、多品牌、多场景,建了数十个以上的智能硬件或者智能家具,每个主流的会接两到三家的供应商,每一个设备数据会多次被使用。例如电表,本来是记录电量,分摊电费、充值这些功能,我们在安全场景里也做了。

     

    做到这里我才知道,我做这个事儿比财务系统复杂多了,原来我是财务背景的,最早整个ERP信息化最基础的就是财务,那个是有会计准则的,我们是要把管理场景线上化,流程化,把硬件集成进来,数字化、流程化。没上路之前不知道,走到今天才知道这件事儿如此之复杂,如果知道这样我就不上这条路了。

     

    如果刚开始干公寓,你是不知道选单门冰箱、双门冰箱还是选多大功率的洗衣机,配不配电视,配不配微波炉,配不配烤箱,不知道。这个时候我们可以代理拟稿做选择,因为这个行业我们在里面摸爬滚打,大约知道你这个档次的公寓应该怎样配置电器。再往下创设,我们原来生产家电的时候,是放到开发商造的房子里,微波炉放这里,冰箱放这里,三房、两房,公寓是一房,一房半,但也要有这么多功能,家电该怎么布置?我们就创设了一个置物架,例如冰洗放一条线,厨电放一条线,但是这需要家电厂商跟我配合,长宽高不统一,插座也有两眼、三眼的。家居也一样,我们和宜家最大木工厂用欧洲松纯实木做家具,而且要做到板材的价格。大家认为利润薄,不敢做高端。我们做了供应链技术,一定要根据公寓行业的场景创设产品,并找到行业前三的合作伙伴。

       

    以上就是跟大家分享的两部分,一部分是这个行业大家这么迷茫,租价比这么低,又不赚钱怎么回事。第二大家进不进来,进来以后往哪儿走,不管做中端、做高端,区域怎么选,不管轻资产模式还是重资产模式,但是一启动的时候就得智能化,否则管不过来,特别是跟未来的金融化不衔接。


    这就是今天跟大家分享的内容,走向无人值守。

    谢谢大家!

     

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